人口的挑戰(zhàn)

　　一座理想中的綠色城市遭遇的最大挑戰(zhàn)是，人口的集聚，這亦是所有新城建設(shè)所面臨的問題。

　　老何（化名）是一名家住天津漢沽的出租車司機(jī)。兩年時(shí)間里，他每天都來。“對(duì)這事我最有發(fā)言權(quán)。”他說，目前中新生態(tài)城入住人數(shù)遠(yuǎn)不足1萬人。據(jù)其觀察，每到夜晚，亮燈的房屋不超過30%。官方數(shù)據(jù)顯示，中新生態(tài)城2013年在建面積達(dá)到273萬平方米，預(yù)計(jì)到2013年底，生態(tài)城將形成3萬左右常住居民的人口規(guī)模，建成成熟社區(qū)。

　　據(jù)了解，2012年年中，首批居民陸續(xù)入住中新生態(tài)城。配套不完善是居民們普遍的反映。有居民形容在中新生態(tài)城的生活，“出門基本靠步行，看病基本靠百度，‘六、日’基本靠沙發(fā)，假期基本靠網(wǎng)絡(luò)。”即使擁有商業(yè)配套，但單一的貨品，難以滿足需求。住戶依舊要到塘沽和漢沽買菜。

　　中新生態(tài)城的開發(fā)商也希望配套盡快完善，尤其是輕軌的修建。規(guī)劃中的地鐵Z2線和Z4線路都在中新生態(tài)城設(shè)有站點(diǎn)，但何時(shí)建設(shè)仍未可知。

　　今年5月28日晚，萬通地產(chǎn)（600246.SH）發(fā)布公告稱，以160萬元/畝的價(jià)格，總計(jì)31161.24萬元獲得中新天津生態(tài)城南部片區(qū)19號(hào)地塊。樓面地價(jià)僅為3114元/平方米。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯認(rèn)為，地價(jià)是市場(chǎng)發(fā)出的信息，盡管作為生產(chǎn)者，開發(fā)商并不希望生產(chǎn)資料過于昂貴，但較低的地價(jià)也反映出該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)吸引力。

　　目前，中新生態(tài)城不僅商業(yè)配套匱乏，文化休閑設(shè)施也較少，這亦是新城必須經(jīng)歷的階段。在城市里，密集的人口可以分擔(dān)劇院、博物館的成本。但在郊區(qū)，人口的聚集難度更大，并與區(qū)域配套的建設(shè)形成互為因果的關(guān)系。“如果中新生態(tài)城沒有那么多人居住，把輕軌修過來豈不是浪費(fèi)？”前述出租車司機(jī)說。另據(jù)了解，原本打算2012年底啟動(dòng)的、中新生態(tài)城獨(dú)有的“垃圾氣力輸送系統(tǒng)”，也將在等待入住人口增加之后啟動(dòng)。

　　據(jù)介紹，該系統(tǒng)通過預(yù)先敷設(shè)的地下管道，利用真空抽吸的原理，創(chuàng)意地使用空氣為動(dòng)力來運(yùn)送垃圾。因垃圾自動(dòng)收集輸送管道埋藏在地下，利用空氣為動(dòng)力來運(yùn)送垃圾，今后工作和生活在生態(tài)城里的人們，不用和垃圾桶“打交道”。

　　與開發(fā)商拿地之初的美好預(yù)期相比，經(jīng)過限購(gòu)調(diào)控后的中新生態(tài)城房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出更理性的一面。以世茂生態(tài)城項(xiàng)目為例，價(jià)格記錄顯示，該項(xiàng)目2010年8月上市之初的價(jià)格是12000元/平方米至13500元/平方米左右。

　　但遭遇調(diào)控，市場(chǎng)變得低迷。目前在售的十余個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)都在8500元/平方米左右，比高峰時(shí)期跌去了30%左右。區(qū)域內(nèi)聚集了萬科、萬通、世茂、首創(chuàng)、新加坡吉寶、臺(tái)灣遠(yuǎn)雄、菲律賓阿亞拉地產(chǎn)、馬來西亞雙威城、日本三井不動(dòng)產(chǎn)等國(guó)內(nèi)外知名公司。

　　一位開發(fā)商內(nèi)部人士告訴本報(bào)記者，由于產(chǎn)品同質(zhì)化，在售項(xiàng)目幾乎都是精裝修高層電梯房，售價(jià)也相似。除去建安成本、財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷成本，8500元/平方米的價(jià)格接近成本價(jià)出售。因此，一些開發(fā)商將利潤(rùn)寄托在低密度的別墅銷售上。

　　為了改變市場(chǎng)低迷的狀況，2012年下半年，中新生態(tài)城放寬了藍(lán)印戶口的政策，標(biāo)準(zhǔn)由80萬降低至60萬，即，付60萬現(xiàn)金購(gòu)房，便可以擁有濱海新區(qū)藍(lán)印戶口。

　　從客戶構(gòu)成來看，其中一個(gè)項(xiàng)目在2010年至2011年期間，有60%至70%的客戶是投資客，來自北京、山西、河北、山東等地。但2012年限購(gòu)之后，客戶大多為塘沽區(qū)域或者濱海新區(qū)的改善性需求客戶，地緣客戶成為主導(dǎo)。

　　這意味著，中新生態(tài)城的人口集聚和濱海新區(qū)的人口增長(zhǎng)狀況密切相關(guān)。研究編制天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析課題組報(bào)告指出，房地產(chǎn)供給需求的擴(kuò)大，最終要靠不斷增加的人口來支撐。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，受濱海新區(qū)發(fā)展規(guī)劃升級(jí)為國(guó)家戰(zhàn)略的影響，天津市2006年進(jìn)入以外來人口助推的城市化新階段。在全市外來人口分布中，濱海新區(qū)占29.28%，其余主要分布在環(huán)城新四區(qū)和武清、寶坻兩區(qū)。整個(gè)濱海新區(qū)人口增長(zhǎng)相對(duì)緩慢。

　　但中新生態(tài)城的優(yōu)勢(shì)在于，居住環(huán)境更好，住宅價(jià)格更低。塘沽區(qū)域的毛坯房售價(jià)也已超過12000元/平方米。專家認(rèn)為，經(jīng)過限購(gòu)篩選出的居民更有可能成為這座城市的一部分。

　　世邦魏理仕北京分公司研究部董事陳紅飛向本報(bào)記者分析，與政府主導(dǎo)的響螺灣商務(wù)區(qū)不同，中新生態(tài)城的建設(shè)相對(duì)市場(chǎng)化。但如果說寫字樓的建設(shè)依托于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，個(gè)人購(gòu)房者的購(gòu)房行為有時(shí)候顯得有些非理性和沒有規(guī)律可循。

　　產(chǎn)城融合的困難

　　一座沒有人口集聚的城市被稱為空城，而一座沒有產(chǎn)業(yè)的城市則會(huì)演變?yōu)?ldquo;睡城”。“產(chǎn)業(yè)的存在，為一個(gè)城市提供就業(yè)，提供活力。”北京大學(xué)政府管理學(xué)院副院長(zhǎng)、中國(guó)城市管理研究中心主任李國(guó)平在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　新城建設(shè)，應(yīng)該走產(chǎn)業(yè)和城市融合發(fā)展的道路，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)。但李國(guó)平指出，產(chǎn)業(yè)的建立并非易事，有可能需要10年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。而引入了企業(yè)，并不等于產(chǎn)業(yè)的生長(zhǎng)確立。

　　中新生態(tài)城規(guī)劃有五個(gè)園區(qū)，國(guó)家動(dòng)漫園、國(guó)家影視園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)科技園、信息產(chǎn)業(yè)園。國(guó)家動(dòng)漫園是最先建成的，信息科技園也已經(jīng)開始建設(shè)。

　　來自官方的最新消息稱，900家文化創(chuàng)意企業(yè)已落戶天津中新生態(tài)城，2013年文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值預(yù)計(jì)可達(dá)18億元，稅收增長(zhǎng)40%，形成動(dòng)漫影視、新聞出版、互聯(lián)網(wǎng)和廣告?zhèn)髅剿拇缶G色產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。此前，濱海新區(qū)并沒有相關(guān)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

　　天津國(guó)家動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)綜合示范園是國(guó)家文化部與天津市政府之間的重大合作項(xiàng)目，也是文化部確認(rèn)的第一個(gè)國(guó)家級(jí)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園。實(shí)地參觀國(guó)家級(jí)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園，可以看到花園式的辦公環(huán)境，但空置量也不少。不過一家24小時(shí)營(yíng)業(yè)的面館老板稱，生意還不錯(cuò)。

　　有意思的是，盡管天津國(guó)家動(dòng)漫園是文化部確認(rèn)的第一個(gè)國(guó)家級(jí)動(dòng)漫園，但其他省市過去也曾建設(shè)過其他國(guó)家級(jí)的動(dòng)漫基地。

　　2004年12月，國(guó)家廣電總局批準(zhǔn)的國(guó)家動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)基地和中國(guó)美術(shù)學(xué)院國(guó)家動(dòng)畫教學(xué)研究基地落戶杭州高新區(qū)。2005年5月，蘇州市工業(yè)園區(qū)國(guó)際科技園被國(guó)家廣電總局正式批準(zhǔn)為“國(guó)家動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)基地”。2007年11月，合肥市高新區(qū)被原國(guó)家新聞出版總署授予國(guó)家動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地。在上海、北京、廣州等多地也都有動(dòng)漫基地。

　　這些基地或園區(qū)給出的優(yōu)惠政策是相似的，低房租、稅收返還，或者“對(duì)于在央視、省級(jí)、衛(wèi)視卡通頻道”等地方播出的動(dòng)畫片予以財(cái)政補(bǔ)助。

　　運(yùn)行多年后發(fā)現(xiàn)，一些基地通過免除房租等優(yōu)惠政策，吸引來了不少原創(chuàng)公司，但當(dāng)優(yōu)惠期過后，房租等問題再度浮上水面。企業(yè)由于成本考慮，選擇了走人換地，到其他地方的新基地，享受新的優(yōu)惠政策。這種做法客觀上幫助一座座動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園區(qū)快速上馬、建設(shè)、入駐、生產(chǎn)。

　　中新生態(tài)城的國(guó)家動(dòng)漫園也有一系列優(yōu)惠政策，如“管委會(huì)對(duì)經(jīng)認(rèn)定的企業(yè)和機(jī)構(gòu)，自營(yíng)業(yè)之日起所繳納的營(yíng)業(yè)稅、增值稅生態(tài)城留成部分，兩年內(nèi)給予100%的財(cái)政扶持，其后三年給予50%的財(cái)政扶持；自獲利年度起所繳納的企業(yè)所得稅生態(tài)城留成部分，兩年內(nèi)給予100%的財(cái)政扶持，其后三年給予50%的財(cái)政扶持”等相關(guān)政策。

　　入駐天津國(guó)家動(dòng)漫園商務(wù)中心的企業(yè)，將享受到包括一站式審批服務(wù)、辦公租金補(bǔ)貼、資金獎(jiǎng)勵(lì)、物業(yè)費(fèi)減免、認(rèn)證費(fèi)用減免或補(bǔ)貼、融資支持、人才扶持政策等在內(nèi)的一系列政策扶持。

　　能否在同質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)中勝出，仍待時(shí)間考驗(yàn)。官方宣傳資料中稱，國(guó)內(nèi)知名影視公司已經(jīng)入住中新生態(tài)城，如光線傳媒、博納影業(yè)和華誼兄弟等公司。但本報(bào)記者查閱光線傳媒（300251.SH）2012年年報(bào)時(shí)發(fā)現(xiàn)，光線傳媒的全部子公司和孫公司中，尚沒有在天津?yàn)I海新區(qū)注冊(cè)的，其注冊(cè)地大多在北京。從國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，影視行業(yè)更需要城市人口、環(huán)境的支撐。