超大街區(qū)和北京范式

　　中國(guó)流行著這么一種說法：全國(guó)上下學(xué)北京。不幸地是，北京到處都是按照開車的需求而設(shè)計(jì)出來的超大街區(qū)。超大街區(qū)意味著人們出行只能乘車，步行會(huì)讓人感到疲憊或是不切實(shí)際。

　　前一頁(yè)照片里就是北京的一處超級(jí)街區(qū)，放眼望去全是汽車，唯獨(dú)看不見人。形成鮮明對(duì)比的是本頁(yè)照片中的廣州六運(yùn)小區(qū)，它的道路只用于步行或騎車，居民之間有更多的面對(duì)面互動(dòng)。

　　北京的糟糕空氣質(zhì)量舉世聞名。將近三分之一的污染源自于汽車排放。北京的超級(jí)街區(qū)讓人們更傾向于開車，而開車的體驗(yàn)卻讓人難以忍受—通勤時(shí)間太長(zhǎng)，停車的地方太少，交通問題太嚴(yán)重。

　　中國(guó)的超級(jí)街區(qū)起源于政府為了提高收入而出售土地。超級(jí)街區(qū)是快速和方便的開發(fā)方式：土地可以快速售出，以重復(fù)的模式開發(fā)，然后再次銷售。即使在今天，地方政府為了創(chuàng)收，仍然在向開發(fā)商出售大量的土地。這意味著開發(fā)商對(duì)于中國(guó)的城市化有著很重要的影響。加州大學(xué)伯克利分校的教授、可持續(xù)建筑的開拓者哈里森·弗雷克（HarrisonFraker）稱，中國(guó)每天都在建設(shè)10至15個(gè)超級(jí)街區(qū)。

　　在中國(guó)有很多項(xiàng)目的澳大利亞開發(fā)商LandLease公司的上海辦公室的開發(fā)和規(guī)劃總監(jiān)霍華德·于（HowardYu，音）說：“過去，我們?cè)焓裁矗M(fèi)者就買什么。現(xiàn)在情況變了。消費(fèi)者的偏好變得更加復(fù)雜，開發(fā)商必須根據(jù)這些偏好來定制自己的產(chǎn)品。”

　　在《2014-2020年全國(guó)新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱“《規(guī)劃》”）中，以人為本的城鎮(zhèn)化成為絕對(duì)主題。《規(guī)劃》稱，城鎮(zhèn)化是工業(yè)、農(nóng)業(yè)和信息科技的“載體和平臺(tái)”。這是完全可行的。如果城市擁有高品質(zhì)的生活并且能夠激發(fā)生產(chǎn)力，它們的宜居性就創(chuàng)造了一個(gè)平臺(tái)，吸引推動(dòng)這些行業(yè)所需要的人才和創(chuàng)新。

　　相應(yīng)地，《規(guī)劃》完全支持遠(yuǎn)離超級(jí)街區(qū)，它在其政令中專門提到了公交導(dǎo)向的開發(fā)理念，甚至多次提及八大原則，號(hào)召建設(shè)功能混用、較高密度和公交導(dǎo)向的小區(qū)。

　　這條來自于中央政府的政令本來不會(huì)如此快地頒布。彭卓見說：“由于城市擴(kuò)張?jiān)斐山煌〒矶潞突A(chǔ)設(shè)施成本增加，因而導(dǎo)致勞動(dòng)生產(chǎn)率下降，讓美國(guó)每年付出4,000億美元的代價(jià)。現(xiàn)在，人們意識(shí)到，他們想生活在可以步行的小區(qū)里，他們想生活在離孩子們的學(xué)校和食品店更近的地方。我不希望按照這種超級(jí)街區(qū)的樣子建設(shè)中國(guó)，然后人們或遲或早又會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們不得不從頭再來。這將是巨大的資源浪費(fèi)。推倒建筑物和重新設(shè)計(jì)街道的代價(jià)很昂貴。最好第一次就把事情做好。”

　　恢復(fù)樓市的盈利能力

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在下滑，官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，待售房屋高達(dá)560萬(wàn)套。另外一個(gè)危險(xiǎn)趨勢(shì)是主要年齡段購(gòu)房者（25~49歲）的人數(shù)在下降。這意味著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，購(gòu)房者數(shù)量減少，銷售壓力不斷增加。

　　那么，中國(guó)應(yīng)該從哪里開始？彭卓見認(rèn)為，只要開始建設(shè)宜居的小區(qū)。他說：“現(xiàn)在，中國(guó)市場(chǎng)讓很多人以為，當(dāng)前的形勢(shì)是不可避免的，但是情況未必如此。人們可以要求他們真正希望居住的小區(qū)類型。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮，開發(fā)商們也將付出更大的努力，讓人們購(gòu)買它們的房子。”

　　一些開發(fā)商已經(jīng)注意到，小街區(qū)、步行街和活躍的商業(yè)活動(dòng)可以讓它們的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)差異化，這在市場(chǎng)不景氣時(shí)至關(guān)重要。

　　無(wú)論在中國(guó)還是國(guó)際房地產(chǎn)開發(fā)商都已經(jīng)看到，可步行和公交導(dǎo)向的社區(qū)將給他們帶來更高的價(jià)值。一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，在哥倫比亞首都波哥大，靠近快速公交系統(tǒng)（BRT）車站的住宅價(jià)格高出14%。在美國(guó)，可步行辦公空間的單位面積價(jià)格比以汽車為中心的地區(qū)的辦公室高出了74%。在北京，快速公交系統(tǒng)車站附近的住房平均價(jià)值的年增幅比遠(yuǎn)離車站的住宅高出了2.3%。城市土地學(xué)會(huì)（UrbanLandInstitute）的一份報(bào)告指出，中國(guó)的房屋—尤其是辦公空間—供應(yīng)過剩，很大的原因是這些空間的“設(shè)計(jì)和位置糟糕。”簡(jiǎn)而言之，定位于以公交為導(dǎo)向的社區(qū)是盈利的關(guān)鍵。

　　要想給地產(chǎn)增值，開發(fā)商還應(yīng)該考慮一項(xiàng)額外的服務(wù)：良好的物業(yè)管理。在銷售之外，他們還能夠在建筑完工后提供高質(zhì)量的物業(yè)管理。彭卓見對(duì)此相當(dāng)肯定。他說：“商業(yè)化建筑公司所走的不是最佳路線。開發(fā)商必須開發(fā)有吸引力的可步行社區(qū)，然后還加以適當(dāng)?shù)墓芾怼＿@是保持商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)的主要方式。”

　　六運(yùn)小區(qū)：中國(guó)的樣板

　　廣州的六運(yùn)小區(qū)是可步行功能混用街區(qū)的偶然案例。該小區(qū)遵守了全部八大原則。小區(qū)密度大，每平方千米有9,600位居民，采用功能混用分區(qū)，讓居民靠近公交。汽車得到了有效控制，使得街道可以安全步行。

　　廣州市現(xiàn)代快速公交和可持續(xù)交通研究所（ITDP）在公交導(dǎo)向開發(fā)方面給六運(yùn)小區(qū)打出了最高分。該所的評(píng)分系統(tǒng)是根據(jù)八大原則制定的。該所擁有城市設(shè)計(jì)與運(yùn)輸方面的重要專業(yè)知識(shí)，在建設(shè)廣州的BRT系統(tǒng)上發(fā)揮了重要作用。

　　李淑齡（音）在ITDP工作，不久就要生寶寶了。她在廣州長(zhǎng)大，學(xué)的是城市規(guī)劃專業(yè)。她說：“我覺得，六運(yùn)小區(qū)的魅力在于，它既有商業(yè)街區(qū)的活躍度和興奮感，也有居住社區(qū)的溫馨氛圍，沒有在大部分購(gòu)物商場(chǎng)里的那種冰冷感覺。”

　　ITDP分享了一部能源創(chuàng)新視頻，內(nèi)容是對(duì)從20世紀(jì)90年代以來一直居住在六運(yùn)小區(qū)的居民的采訪。該居民的經(jīng)歷表明，她十分喜歡在小區(qū)的生活。她說：“我上高中的時(shí)候，人們開始將第一層住宅改造成為商鋪。他們開了酒吧、餐廳、服裝店，這一地區(qū)終于活躍起來了……我覺得這里開始培養(yǎng)出一種非常特殊的氛圍，讓我想起了歐洲的小鎮(zhèn)。走在那里感覺非常輕松和舒服，汽車進(jìn)不來。”

　　ITDP說，自從六運(yùn)小區(qū)開始將第一層住宅改造成為商鋪、成為功能混用小區(qū)以來，那里的底商的價(jià)值增長(zhǎng)了30%。

　　中國(guó)的未來在城市，預(yù)計(jì)到2030年，中國(guó)將新增3億城市居民。根據(jù)八大原則開發(fā)，不僅能保證中國(guó)城市居民享有更加高的生活質(zhì)量，還將重振亟需新的開發(fā)方案的中國(guó)樓市。