小街區(qū)街坊開發(fā)模式的九江實踐：4大方向8個要素

　　九江市八里湖中央商務(wù)區(qū)（CBD）位于八里湖東岸，東臨老城區(qū)，北望長江，京九鐵路、昌九城際鐵路從南側(cè)通過，對接南昌，西側(cè)對接老城，區(qū)位條件優(yōu)越。規(guī)劃范圍位于八里湖新區(qū)的核心地段，橫跨十里河兩岸，北臨南海路，南臨長虹大道，東臨八里湖水面，規(guī)劃總面積約1.6平方公里。

　　CBD作為九江市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級以及培育新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心地區(qū)，不僅要為產(chǎn)業(yè)發(fā)展保障空間供給，還需要提升地區(qū)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，肩負(fù)產(chǎn)業(yè)培育導(dǎo)向的重任。

　　以下將對小街區(qū)的實施路徑從4個方向，8個要素細(xì)致展開。

　　方向1：適應(yīng)小街區(qū)的街坊開發(fā)尺度

　　要素1：地塊開發(fā)尺度

　　CBD依據(jù)不同的用地功能對街區(qū)進(jìn)行分類，構(gòu)成小街區(qū)的基本空間地圖。其中居住街區(qū)的平均規(guī)模控制在100米—150米；商住混合地塊的規(guī)模控制在100米—120米；商業(yè)或商務(wù)地塊的規(guī)模控制在70米-120米。

　　要素2：街坊開發(fā)尺度

　　將5-8個小街區(qū)捆綁在同一個街坊內(nèi)進(jìn)行整體控制，每個控制街坊規(guī)模控制在4.5-5.0公頃左右。小街區(qū)的空間組織模式可以有效的提高CBD空間可達(dá)性，保障景觀均好性。由多個小街區(qū)組合成的街坊，可以大大提高開發(fā)實施的靈活性，同時減低開發(fā)與運營風(fēng)險。綜合評估九江CBD的功能分區(qū)、交通分割以及開發(fā)風(fēng)險，方案最終確定16個開發(fā)街坊。

　　方向2：適應(yīng)小街區(qū)的街坊開發(fā)模式

　　要素1：2種開發(fā)模式

　　考慮到CBD投資收益周期長且在初期需要大量啟動資金投入，九江市政府自身財政壓力較大，將較難獨立進(jìn)行CBD的開發(fā)建設(shè)。因此積極引入市場力量來完善配套設(shè)施，培育新興產(chǎn)業(yè)，提升CBD人氣成為政府開發(fā)建設(shè)CBD的主要策略之一。

　　以街坊為基本單位，依據(jù)開發(fā)主體的實力引入不同規(guī)模的開發(fā)商，最大限度的調(diào)動市場力量。因此將開發(fā)方式分為兩種方式：（街坊內(nèi)小街區(qū)）聯(lián)合開發(fā)模式以及（街坊）整體開發(fā)模式。

　　（街坊內(nèi)小街區(qū)）聯(lián)合開發(fā)模式指的是若干中小型開發(fā)主體，在統(tǒng)一的規(guī)則下，擺脫資金實力約束，共同進(jìn)行同一街坊開發(fā)。這樣實際運營模式靈活度較高：可以采用多個開發(fā)商成立合資公司，一家規(guī)模較大開發(fā)商主導(dǎo)，多家合作公司共同開發(fā)等方式。此種街坊開發(fā)模式降低了對開發(fā)商資金和經(jīng)驗要求的門檻，可以極大地調(diào)動市場積極性，尤其在CBD開發(fā)的初期階段，盡快引入市場力量，將會大大緩解政府前期投入的財政壓力。

　　（街坊）整體開發(fā)模式指的是單一開發(fā)主體對一個街坊內(nèi)部的所有小街區(qū)，按照既定規(guī)劃，有步驟、有計劃的進(jìn)行整體開發(fā)建設(shè)。街坊整體開發(fā)降低了聯(lián)合開發(fā)的協(xié)調(diào)管理難度，充分發(fā)揮市場作用，可以創(chuàng)造層次豐富、整體感強的公共空間，可以一體化設(shè)計地下空間，實現(xiàn)了政府對于空間品質(zhì)提升的根本目標(biāo)。

　　最終開發(fā)模式的選擇具備一定靈活度、資金實力雄厚并富有開發(fā)管理經(jīng)驗的開發(fā)主體在CBD選擇規(guī)模5.0公頃的完整街坊進(jìn)行整體開發(fā)，而實力稍弱的中小型開發(fā)主體則可以通過聯(lián)合開發(fā)的模式參與CBD的開發(fā)建設(shè)。政府的壓力不再是CBD開發(fā)中最頭疼的財政支出，而是對城市街坊層面的公共空間、公共設(shè)施、道路交通銜接等城市公共方面的控制。政府更多的精力將花在為相關(guān)開發(fā)主體制定以保障公共利益為前提的開發(fā)規(guī)則。九江CBD就在街坊層面為16個街坊制定了詳細(xì)的城市設(shè)計導(dǎo)則，用于指導(dǎo)后續(xù)開發(fā)建設(shè)。設(shè)計導(dǎo)則在公共開放空間、交通、街道綠化、街坊系統(tǒng)設(shè)計、城市設(shè)計指南等方面提出具體控制內(nèi)容。

　　要素2：2類捆綁責(zé)任

　　小街區(qū)的特色在于創(chuàng)造品質(zhì)良好、充滿活力的城市環(huán)境。實現(xiàn)這一目標(biāo)需要統(tǒng)籌規(guī)劃。而小街區(qū)的模式注定會面臨公共的部分由誰來建的問題。因此捆綁開發(fā)成為小街區(qū)街坊開發(fā)的重要內(nèi)容，也是政府明確開發(fā)主體建設(shè)“公-私”責(zé)任的重要環(huán)節(jié)。

　　為了保障整體開發(fā)品質(zhì)，街坊內(nèi)的開發(fā)主體除自身發(fā)展建設(shè)外，均應(yīng)擔(dān)負(fù)相應(yīng)的代建責(zé)任，以捆綁的形式將支路、公園、公用設(shè)施等打包到街坊開發(fā)中。代建責(zé)任分為兩大類，分別為街坊內(nèi)部捆綁方式、街坊整體捆綁方式。

　　街坊整體捆綁方式指的是開發(fā)主體除了建設(shè)街坊內(nèi)部相應(yīng)公共設(shè)施外，還需要捆綁鄰近的區(qū)域公園、道路等的建設(shè)。所有先期開發(fā)的重點街坊皆為此種捆綁方式，目的在于起步期為CBD營造一個良好的城市環(huán)境，一般適用于街坊整體開發(fā)模式，傾向于有實力的大型開發(fā)主體進(jìn)行一體化設(shè)計與整體施工。

　　街坊內(nèi)部捆綁方式指的是捆綁街坊內(nèi)相應(yīng)的公園、支路、地下空間、公用設(shè)施建設(shè)，一般適用于街坊內(nèi)部小街區(qū)聯(lián)合開發(fā)模式，涉及到的開發(fā)主體依據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實力承擔(dān)相應(yīng)的代建責(zé)任。同時政府依據(jù)承擔(dān)代建責(zé)任的大小制定一系列獎勵政策。

　　方向3：適應(yīng)小街區(qū)的街坊利益平衡方式

　　要素1：物業(yè)配比引導(dǎo)

　　以街坊為單元，在保障主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)物業(yè)比重的前提下，鼓勵商務(wù)和商業(yè)、公寓等盈利性物業(yè)的混合開發(fā)，保證開發(fā)主體投資—收益的平衡，同時實現(xiàn)土地的綜合集約利用。尤其對于區(qū)位、用地等開發(fā)條件較差的街坊，應(yīng)盡可能增加住宅、商業(yè)等物業(yè)的配置。盈利性物業(yè)配置的比例以彈性引導(dǎo)的方式為主，既可以規(guī)避不可控因素帶來的開發(fā)風(fēng)險，又可以作為政府獎勵機制的一部分，鼓勵開發(fā)主體通過為城市品質(zhì)提升做出貢獻(xiàn)獲得更多收益。

　　要素2：代建成本補償

　　整個利益平衡最重要的一部分支出就是代建責(zé)任相關(guān)的成本支出。九江CBD主要包括兩部分內(nèi)容：支路建設(shè)以及公園建設(shè)。CBD內(nèi)主干道路基本已經(jīng)建設(shè)完成，因此各街坊承擔(dān)的主要為內(nèi)部支路體系的建設(shè)，道路建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為0.2億/公里。公園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)約為850元/平米。同時以地價優(yōu)惠、容積率獎勵政策為杠桿，補償代建成本。

　　方向4：適應(yīng)小街區(qū)的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)方式

　　要素1：主導(dǎo)功能配比

　　保證街坊內(nèi)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)比例在50%以上，以保障CBD產(chǎn)業(yè)培育導(dǎo)向。依據(jù)主導(dǎo)功能的不同將16個街坊分為四大類型。不同類型的街坊基本可以保障主導(dǎo)功能配比占50%以上，其他功能視區(qū)位要素、地形條件需要等進(jìn)行分配。類型一是以辦公功能為主，如下圖所示，除街坊7外，辦公功能占比50%以上。街坊7功能較為混合，基本保障辦公功能占比最大。類型二，主要以住宅功能為主，街坊5為科技人才提供公寓類住宅。類型三以其他商業(yè)、酒店為主，主要集中在街坊8、9。

　　要素2：產(chǎn)業(yè)用房返還

　　產(chǎn)業(yè)用房是政府為了扶持中小企業(yè)，特別是高成長性創(chuàng)新企業(yè)的重要空間儲備，主要是通過鼓勵開發(fā)主體返還產(chǎn)業(yè)用房的方式儲備。返還產(chǎn)業(yè)用房有利于政府未來引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整、有利于對新興產(chǎn)業(yè)的扶持。

　　結(jié)語

　　小街區(qū)-散

　　小街區(qū)不僅限于空間組織的問題，更重要的是如何實施。在實施過程中小街區(qū)所面臨的問題，卻都源于空間布局上的“散”。因為布局細(xì)碎而分散，所以需要重新界定“公”與“私”的責(zé)任；因為功能混合而分散，所以需要考慮如何保證主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向；因為需要引入眾多小而散的市場力量，所以需要考慮保障一種投入-產(chǎn)業(yè)平衡的開發(fā)方案。

　　街坊開發(fā)-整

　　街坊開發(fā)的本質(zhì)是整體開發(fā)，正是針對空間“散”的最佳解決途徑。由“散”而“整”，才能將公共建設(shè)責(zé)任捆綁解決；由“散”而“整”，才能在總體方向上控制產(chǎn)業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向；由“散”而“整”，才能保證開發(fā)主體在街坊范圍內(nèi)的利益平衡。

　　但是針對小街區(qū)街坊開發(fā)的研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，比如產(chǎn)業(yè)用房的返還規(guī)模、政府獎勵政策的具體制定等等，還需要進(jìn)一步的探索，才能更好地引導(dǎo)小街區(qū)的運營與實施。

　　作者：王靜雅、魏晨、孔祥偉（深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院）