“提高品質、追求活力，這是城市更新的終極目標。與中國目前經濟發展新階段的特點非常契合，經濟轉型由過去的高速度轉向高質量。”住建部政策研究中心主任秦虹表示。

　　秦虹是在2018中國城市更新論壇上表達了這一觀點。她說，如果城市更新項目不能提升物業品質，只是簡單裝修，算不上成功。另外，城市更新項目還要能夠激發活力，吸引人流和客戶，促進社會與經濟效益。

　　接受《中國經營報》記者采訪時，秦虹表示，城市更新的外延實在廣闊，無法給出確切的定義與邊界。“城市更新是一個永續的過程，從城市美化到拆除重建，再到后期的有機更新。”

　　她介紹，中國經歷了高速的城鎮化進程，現在各個城市，一方面推行了大規模的棚戶區改造，另一方面舊城的更新改造同步實施，這意味著未來中國城市發展的空間需求主要依靠存量更新支持。

　　秦虹總結了城市更新的主要特點。一是城市舊的建筑轉變成了新的空間，她認為比較成功的城市更新案例，必須實現物業坪效提高、人流涌入、出租率增加、空置率下降。

　　“受到歡迎的城市更新項目是舊建筑產生新空間。”秦虹說，“它是一個復合空間，包含了辦公、居住和商業等復合功能。既符合產業升級的要求，也符合市民活動的需求。”

　　二是這類城市更新項目雖是復合功能，但并非無序，應當是主題鮮明，尤其是面向的客戶群體及產業類型。三是城市更新項目增加了共享空間，物業內部既保留了過去辦公、居住等獨立性需求，同時拿出寶貴的空間以增加共享互動的面積，比如傳統的寫字樓大堂設計了共享的咖啡廳。

　　而城市更新項目成功的核心因素，秦虹認為是設計。“城市更新是彰顯設計的力量，它串聯了投資者、消費者、社會、市民、政府與客戶。”

　　她進一步補充說，城市更新其實是打造消費產品，產品要依靠設計來說服投資者和政府，吸引客戶、增加人流，給當地和周邊帶來正面的社會效益。越來越多的企業參與到城市更新，包括萬科等傳統開發企業，參與主體呈現多元化。

　　“城市更新最初由政府主導，逐漸擴充到市場介入，最后是多方主體共同參與。”秦虹說，“企業介入城市更新，都是追求經濟效益，但是后期參與主體多元化以后，它的目標相當程度上會定位于社會效益。一棟樓宇是否應該進行改造，不但要考量會否給投資者帶來效益，與此同時，也會權衡是否給地區增加公益。”

　　高和資本是以城市更新為主營業務的投資機構之一，從2009年開始，即瞄準了北京、上海等城市的更新機會。如今，高和資本對城市更新有了更加系統化的理解，并影響了公司業務布局。

　　“不動產行業正在由開發時代進入到城市更新時代。城市更新不是簡單的房地產，而是一個金融和高科技推動的現代服務業。”高和資本董事長蘇鑫說。高和資本是中國城市更新論壇的發起單位之一，蘇鑫出任了中國城市更新論壇執委會主席。

　　他梳理國內城市更新經歷了3個階段。第一個階段是2006年～2012年，這個階段城市更新的典型特征是由外資主導，對上海353廣場、K11大廈等物業進行了單體改造，但沒有業態調整。

　　第二個階段是2013年以后，涌現了北京盈科中心、北京坊和上海幸福里等城市更新項目，主要特征是內外投資并舉和片區更新，大量的內資機構及傳統的開發企業介入城市更新，對城市片區進行更新，升級了大量的空間業態和內容。

　　第三個階段將是從今以后，又會呈現出3個發展趨勢：一是物業空間的智能化，就是城市更新與高科技結合；二是樓宇的產業化，政府關注落后產業疏解與騰退，與城市更新結合以后，產業的聚集效應、生態效應將會發揮；三是業態復合化，城市更新背后所反映的即是消費升級。

　　“之所以發起設立中國城市更新論壇，是因為再大的機構都無法將城市更新的3個輪子全部運轉起來，包括資產管理、資本和內容創新。”蘇鑫說，“中國城市更新論壇像是這個領域的安卓系統，把它們連接起來共同推動。”

　　高和資本全面覆蓋了城市更新，因此業務板塊與之契合。首先是高和資本旗下業務包括起步階段的資產管理，這是核心業務；其次是空間內容創新和孵化，過去2年內高和資本設立的輕資產基金累計投資了14家空間內容創新企業；最后是資產證券化業務。

　　“這3個業務板塊就像是3個飛輪，相互咬合，彼此串聯和帶動。可以稱之為飛輪理論。”蘇鑫說。

　　“在城市更新的產業鏈條上，資本起到了穿起珍珠的絲線作用。”黑石集團亞洲房地產部董事總經理閻巖使用了這樣一個比喻。

　　華融融德資產管理有限公司總經理黃春雨則認為，資本在城市更新價值鏈創造過程中只是資源配置的角色，真正的主角是資產運營方。“它們做最苦、最累、最臟的活兒。城市更新的成功在于資產經營，而非資本運作。”