從黃浦江和蘇州河的濱水空間實(shí)現(xiàn)公共化轉(zhuǎn)型，到舊里弄、老街區(qū)的改造更新，上海以“傳承不泥古、創(chuàng)新不離根”的智慧，構(gòu)建出“人民性、系統(tǒng)性、可持續(xù)性”的城市更新范式。

　　近日在上海西岸舉行的“更持續(xù)·新發(fā)展”——2025年上海城市更新路演推介活動(dòng)暨城市更新研討會(huì)上，國(guó)內(nèi)外專(zhuān)家認(rèn)為，以民生福祉為導(dǎo)向的上海城市更新機(jī)制創(chuàng)新，通過(guò)科技創(chuàng)新既保護(hù)了歷史風(fēng)貌，又平衡了開(kāi)發(fā)的成本和收益，為世界提供了城市更新的“上海樣本”。

　　提升品質(zhì)、激活文脈、煥發(fā)新生：城市更新讓上海“更新”

　　從煥發(fā)新生的歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，到功能復(fù)合的濱水活力空間；從老舊小區(qū)“蝶變”的幸福社區(qū)，到產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的創(chuàng)新園區(qū)；從“一江一河”兩岸的世界級(jí)會(huì)客廳，到“15分鐘社區(qū)生活圈”的溫暖煙火氣……

　　近年來(lái)，超大城市上海，通過(guò)“兩舊一村”改造、“15分鐘社區(qū)生活圈”建設(shè)等民生工程，實(shí)施零星舊改26萬(wàn)平方米、不成套舊住房改造61萬(wàn)平方米，城中村項(xiàng)目啟動(dòng)31個(gè)，改善了約4萬(wàn)戶(hù)居民的居住條件。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海已率先走出一條可持續(xù)的城市更新創(chuàng)新實(shí)踐，建立起“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與”三位一體的新模式。

　　“城市更新的終極目標(biāo)是讓每個(gè)居民都能在發(fā)展中獲益。”上海市住建委副主任高世昀說(shuō)，上海通過(guò)“15分鐘生活圈”建設(shè)、結(jié)合老舊小區(qū)改造中進(jìn)行適老化改造等舉措，將城市更新成果轉(zhuǎn)化為市民可感知的幸福指數(shù)，如徐匯區(qū)樂(lè)山社區(qū)通過(guò)“內(nèi)外兼修”式的更新，同步提升住區(qū)品質(zhì)與街區(qū)活力，實(shí)現(xiàn)“老社區(qū)、新生活”的有機(jī)轉(zhuǎn)型。

　　上海的城市更新，不僅是城市空間的再造，更是城市功能的重塑、生活品質(zhì)的躍升、文化記憶的延續(xù)和發(fā)展動(dòng)能的轉(zhuǎn)換。同濟(jì)大學(xué)教授伍江認(rèn)為，上海城市更新已從粗放型、增量型發(fā)展轉(zhuǎn)向存量型、精致型發(fā)展，其具體表現(xiàn)就是以“人民城市”理念為核心，提升城市功能，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

　　意大利特雷卡尼文化集團(tuán)總裁馬西莫·布萊認(rèn)為，城市更新需“激活承載集體認(rèn)同的歷史要素”。上海在這方面的實(shí)踐具有全球示范意義，如在外灘“第二立面”的更新中，上海采用“繡花針”式的漸進(jìn)式改造，既保護(hù)歷史文脈又實(shí)現(xiàn)功能升級(jí)，通過(guò)保留141棟歷史建筑并植入新功能，重塑“萬(wàn)國(guó)建筑博覽群”的文化價(jià)值；張園更新項(xiàng)目通過(guò)“修舊如故”的手法，將石庫(kù)門(mén)里弄轉(zhuǎn)化為文化創(chuàng)意空間等。

　　綠色化、智慧化、數(shù)字化：科技讓城市更新范式“革新”

　　與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為，城市更新應(yīng)插上科技創(chuàng)新的翅膀，走出一條數(shù)字化、智能化、綠色化的新路，以可持續(xù)驅(qū)動(dòng)城市的全面煥新與活力重生。

　　2025年5月，靜安里的“唐宅”從風(fēng)貌保護(hù)的深巷中走出。這棟由泰昌洋行于1908年設(shè)計(jì)建造的紅磚洋樓采用典型的新古典主義三段式構(gòu)圖，立面科林斯式柱頭挺拔有力，山花裝飾精致收束，清水磚墻與灰白線(xiàn)腳交織出穩(wěn)重、克制、理性的秩序之美。

　　靜安里的更新團(tuán)隊(duì)對(duì)其逐一復(fù)原：曲尺彎、丁字路、拐角墻，這些極具上海性格的城市場(chǎng)景被悉心保留。在單體建筑上，來(lái)自招商蛇口和華發(fā)股份的修繕者堅(jiān)持“一樓一檔案，一戶(hù)一策略”，連續(xù)券廊與柱身比例的調(diào)整，都依據(jù)早年檔案與原始圖紙進(jìn)行逐項(xiàng)校正。門(mén)廊下的地磚，在形式與選材上皆依循舊制精細(xì)復(fù)原，令時(shí)光的質(zhì)感在細(xì)節(jié)中悄然浮現(xiàn)。屋頂未加覆新瓦，而是以與和平飯店同批工藝制作的銅飾恢復(fù)塔頂細(xì)節(jié)，使整座建筑在屋脊之上重現(xiàn)精神之冠。木樓梯、壁爐等特色構(gòu)件經(jīng)過(guò)脫漆、出白、燙蠟等多重工藝處理，重新煥發(fā)出百年前的光澤與觸感。

　　招商蛇口上海公司常務(wù)副總經(jīng)理趙清宇說(shuō)，招商蛇口在靜安里項(xiàng)目的更新過(guò)程中，引入前沿技術(shù)與理念，為城市更新提供技術(shù)支撐與資源保障。例如，基于三維激光掃描技術(shù)和歷史文獻(xiàn)考據(jù)、現(xiàn)存構(gòu)件取樣分析及專(zhuān)家論證，從根源上維系建筑的文化基因。

　　事實(shí)上，這種技術(shù)賦能城市更新的案例在上海比比皆是：徐匯濱江通過(guò)保留工業(yè)遺存并植入綠色建筑技術(shù)，將“工業(yè)銹帶”變?yōu)?ldquo;生活秀帶”；虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)通過(guò)優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)，建設(shè)分布式能源系統(tǒng)，降低區(qū)域碳排放；世博文化公園通過(guò)“溫室花園”“雙子山”等標(biāo)志性景觀(guān)，打造集文化、休閑、生態(tài)于一體的城市客廳；三林楔形綠地項(xiàng)目通過(guò)“70%生態(tài)綠地+30%開(kāi)發(fā)”的平衡模式，實(shí)現(xiàn)了生態(tài)保護(hù)與社區(qū)發(fā)展的雙贏(yíng)……

　　在上海，科技創(chuàng)新已經(jīng)成為城市更新引擎，“數(shù)字底座+綠色基建”的技術(shù)矩陣已然構(gòu)建。“技術(shù)創(chuàng)新是實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)城市更新的引擎，標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)是行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵，協(xié)同共創(chuàng)是突破技術(shù)瓶頸的加速器。”華東建筑集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)顧偉華表示。

　　聯(lián)合國(guó)人居署專(zhuān)家雷米·西斯平評(píng)價(jià)說(shuō)：“上海在城市更新領(lǐng)域中的數(shù)字化存檔、低碳技術(shù)應(yīng)用等領(lǐng)域的探索，為發(fā)展中國(guó)家提供了可復(fù)制的技術(shù)路徑，是全球城市更新的典范。”

　　由于技術(shù)創(chuàng)新為城市更新提供了有力支撐，為全面保障和賦能城市更新，上海還通過(guò)建設(shè)“上海城市更新技術(shù)中心”，聚焦關(guān)鍵技術(shù)升級(jí)，形成從政策研究到項(xiàng)目落地的全鏈條技術(shù)支撐體系。

　　上海滬寶科技集團(tuán)有限公司總經(jīng)理王穎認(rèn)為，城市更新中的技術(shù)創(chuàng)新與價(jià)值創(chuàng)造要實(shí)現(xiàn)更高效、更人性化的目的，需要聚焦三大方向：一是數(shù)字技術(shù)賦能通過(guò)BIM（建筑信息模型）、GIS（地理信息系統(tǒng)）和數(shù)字孿生技術(shù)，從而在物理空間與虛擬空間之間實(shí)現(xiàn)虛實(shí)交換，并記錄、仿真、分析預(yù)測(cè)建筑物乃至城市公共設(shè)施基礎(chǔ)的“全生命運(yùn)行軌跡”實(shí)現(xiàn)物質(zhì)資源最優(yōu)化配置；二是綠色建筑建造技術(shù)推動(dòng)低碳更新，通過(guò)采用光伏建筑一體化、原位修復(fù)技術(shù)以及低碳建材應(yīng)用，讓更新項(xiàng)目兼具經(jīng)濟(jì)性與生態(tài)價(jià)值，并同步實(shí)現(xiàn)居民體驗(yàn)最優(yōu)化和最舒適化；三是智慧化運(yùn)營(yíng)激活長(zhǎng)效價(jià)值，如物聯(lián)網(wǎng)、5G、社區(qū)智慧平臺(tái)讓更新后的區(qū)域“活起來(lái)”。

　　金融助力：完善城市更新生態(tài)

　　在城市更新的復(fù)雜命題中，資金平衡與可持續(xù)性難題是與會(huì)人士最為關(guān)心的話(huà)題之一。如何讓金融“活水”精準(zhǔn)灌溉民生改善、產(chǎn)業(yè)升級(jí)與空間再造的每個(gè)環(huán)節(jié)？上海正通過(guò)“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與”的立體化實(shí)踐，構(gòu)建起金融與城市更新深度融合的新范式。

　　研討會(huì)上，國(guó)內(nèi)外業(yè)界人士建議，通過(guò)科學(xué)制定專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、完善金融財(cái)稅支持、健全多元化投融資方式，上海在城市更新中創(chuàng)新政策供給，為世界提供了上海經(jīng)驗(yàn)。

　　面對(duì)城市更新普遍存在的“投入規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)”特性，上海正成為金融創(chuàng)新的“試驗(yàn)田”。建信信托有限責(zé)任公司副總裁王業(yè)強(qiáng)表示，信托可發(fā)揮“制度+資本”的雙重優(yōu)勢(shì)，一方面通過(guò)股權(quán)信托、資產(chǎn)證券化等工具打造“耐心資本”，為歷史街區(qū)改造、工業(yè)遺存更新等項(xiàng)目提供長(zhǎng)期資金；另一方面則創(chuàng)新債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制，通過(guò)設(shè)立特殊目的信托實(shí)現(xiàn)房企風(fēng)險(xiǎn)隔離，成功破解多個(gè)舊改項(xiàng)目的債務(wù)重組難題。

　　在張園石庫(kù)門(mén)建筑群的更新項(xiàng)目中，金融機(jī)構(gòu)通過(guò)“文化遺產(chǎn)保護(hù)專(zhuān)項(xiàng)債+商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益權(quán)信托”組合，既保留歷史建筑風(fēng)貌，又引入高端零售與藝術(shù)體驗(yàn)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)文保投入與商業(yè)價(jià)值的平衡。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2024年上海城市更新領(lǐng)域社會(huì)資本投資占比已超60%，多元化金融工具正在重塑項(xiàng)目的“投入—產(chǎn)出”邏輯。

　　作為中國(guó)首個(gè)出臺(tái)省級(jí)城市更新條例的地區(qū)，上海明確將金融創(chuàng)新寫(xiě)入制度設(shè)計(jì)。“城市更新必須統(tǒng)籌算好民心賬、長(zhǎng)遠(yuǎn)賬、整體賬。”上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)副主任馬韌表示。

　　金融與城市更新的協(xié)同首先體現(xiàn)在民生改善的精準(zhǔn)滴灌。以建設(shè)銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)也在積極成為破解城市更新“融資難、運(yùn)營(yíng)難”的關(guān)鍵力量。建行與上海市政府聯(lián)合構(gòu)建“政策工具+市場(chǎng)機(jī)制”的協(xié)同網(wǎng)絡(luò)，累計(jì)授信支持上海“兩舊一村”等城市更新項(xiàng)目超100個(gè)、金額超2000億元，實(shí)現(xiàn)從單一項(xiàng)目融資到全周期金融服務(wù)的升級(jí)。

　　中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行黨委書(shū)記、行長(zhǎng)劉軍介紹，通過(guò)“造價(jià)+監(jiān)管+金融”的組合服務(wù)，該行不僅為舊改項(xiàng)目提供資金支持，更深度參與工程預(yù)算管理與資金監(jiān)管，確保每筆資金都用在“刀刃上”。

　　“未來(lái)我們計(jì)劃將REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）與城市更新深度嫁接，通過(guò)金融工具平衡保護(hù)投入與收益，激活街區(qū)商業(yè)、文化等復(fù)合功能。”上海城投控股股份有限公司董事長(zhǎng)張辰表示。

　　“城市更新是非標(biāo)產(chǎn)品，需要跨領(lǐng)域協(xié)同破題。”上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理?xiàng)铉胬硎荆谏虾＃鹑谥С殖鞘懈碌膶?shí)踐折射出從“政府主導(dǎo)”到“多元共治”的轉(zhuǎn)型。

　　據(jù)悉，上海正建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，通過(guò)發(fā)布城市更新項(xiàng)目清單、舉辦投融資對(duì)接會(huì)等方式，向社會(huì)資本精準(zhǔn)推介舊改、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)等項(xiàng)目。

　　當(dāng)金融不僅成為為城市更新提供資金來(lái)源的活水，更成為深度參與制度設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管控與價(jià)值重構(gòu)的利器，超大城市更新就找到了更可持續(xù)的“密碼”。管理部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)、統(tǒng)籌主體、實(shí)施主體共同跨前一步，讓城市更新參與主體之間融合協(xié)同，這正是上海城市更新生態(tài)的生動(dòng)注腳。