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西安投資千億重建大明宮遺址及周邊舊城改造
在上海世博會展區(qū)內(nèi)，作為世博會唯一的大遺址保護案例，西安大明宮遺址區(qū)保護展示項目另類而引人關注—復原的殿閣檐角飛揚，弧幕電影《從宮殿到公園》及霧幕成像系統(tǒng)，讓游客們領略到唐朝首都西安曾經(jīng)的輝煌。 與此同時，一個投資120億元的遺址公園正在西安北郊的唐代大明宮遺址上興建，連同公園周邊的舊城改造，總投資將達1400億元，而這正是“地產(chǎn)副市長” 段先念自我復制“曲江模式”的又一個神來之筆。
本報記者 杜光利 發(fā)自西安 2002年，有著商人背景的段先念進入政壇，帶著一批人在城區(qū)東南方向的曲江新區(qū)，用500萬的家底，締造了聞名全國的“曲江模式”。僅僅6年時間，他們就運用“講故事”、建公園的手法，以一場文化造勢帶動地價升值10多倍的方式，把一片農(nóng)田打造成為了西安市民首選的居住區(qū)和國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。 在不絕于耳的爭議喧嘩中，完成資本原始積累的“曲江團隊”將這種模式發(fā)揮到了極致。帶著引領文化旅游產(chǎn)業(yè)的霸氣，撬動著百億、千億的資金，快速策動一個個文化產(chǎn)業(yè)工程，他們自信而執(zhí)著，不間斷、不回頭。 千億豪賭 6月12日，西安市北郊的龍首原上的大明宮遺址是一片工地，夯土、打路基、在待安裝地燈的廣場上打孔……工人們正在這塊3.5平方公里的區(qū)域內(nèi)忙碌著。 氣派非凡的大明宮正南門—丹鳳門已經(jīng)建成，7000多株新栽的樹木長出綠葉，初見全貌的大明宮遺址公園將于 2010年國慶正式開園。 大明宮遺址及周邊地區(qū)的改造和建設，將建成堪與美國紐約中央公園相媲美的“城市中央公園”，“從根本上改變西安的總體城市格局”。大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室有關人士描述了該公園的高定位。 2006年10月，在數(shù)月前花費500萬元搬掉一個垃圾山的麟德殿建筑遺址旁，一臺耗資5000萬元、由張藝謀執(zhí)導的《人文奧運，盛典西安》隆重上演。這臺“再現(xiàn)大唐雄風”的歌舞晚會中，那個用塑料泡沫搭建起來的大明宮含元殿，其壯觀令人乍舌。 原來這是一個宏大計劃落地前有“預謀”的第一步造勢。2007年11月，成群的推土機開了進來，唐大明宮遺址保護改造項目正式啟動。外界得知，該項目被委托由西安曲江新區(qū)管委會承擔。 大明宮遺址保護項目包括3.2 平方公里的大明宮遺址公園和周邊區(qū)域棚戶區(qū)改造、城市環(huán)境綜合整治。官方稱總規(guī)劃面積19.16平方公里，總投資將達1400億元。 曲江新區(qū)管委會是西安市人民政府的派出機構，由西安市副市長段先念任管委會主任，但除了管委會高層是政府公務員外，其他行政事業(yè)人員全部實行聘任制。 曲江新區(qū)融資平臺主體為西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資(集團)有限公司(下稱“曲江投資”)，由段先念任CEO。 據(jù)了解，曲江投資下屬的大明宮投資集團注冊資本10億元，擁有包括大明宮遺址公園及周邊地區(qū)在內(nèi)的19.16平方公里土地的一級整理權、整體規(guī)劃權和整體開發(fā)權。 受命后，段先念和他的團隊一邊廣攬地產(chǎn)商，通過投融資，開始了10萬人拆遷和前期基建，“一級開發(fā)后，土地賣一部分，自己拿一部分。”曲江投資的有關人士稱。 從大明宮遺址保護項目的規(guī)劃展示看，除了兩三個是博物館類的項目外，其余全是已經(jīng)規(guī)劃好的商務樓、賓館、住宅等。據(jù)悉，中國建筑、中海地產(chǎn)、華遠地產(chǎn)等國內(nèi)地產(chǎn)巨頭都已介入了大明宮地塊的開發(fā)。 上述曲江投資的相關人士介紹了房地產(chǎn)商們的獲利模式：投資參與遺址公園建設項目，遺址公園建成后周邊土地和城市資產(chǎn)價值將大幅升值，他們按成本價獲得一定區(qū)域的土地開發(fā)權。“這樣，收益會遠高于一般的項目。” 締造“曲江模式” 段先念說，2011年，大明宮國家遺址公園建成后，世界上的游人，都會被它所震撼。 段先念是個農(nóng)家孩子，西安交通大學的碩士研究生，1982年參加工作，曾任西安理工大學管理教研室主任，后經(jīng)商進軍地產(chǎn)業(yè)。 2002年，段先念調(diào)任曲江新區(qū)管委會主任。之前，段為西安高科集團總經(jīng)理，麾下?lián)碛凶限钡禺a(chǎn)等四家地產(chǎn)公司，連續(xù)三年，段與王石、潘石屹等人并列為“中國房地產(chǎn)十大風云人物”。 “曲江要開發(fā)，政府又沒錢，說我是空手道專家，說干脆這塊地就給我，叫我去做空手道去。”段先念后來在做客央視《對話》節(jié)目時解釋這次調(diào)任的原因。 “做曲江的開發(fā)比純粹做房地產(chǎn)更有意思，”但曲江新區(qū)管委會的賬上幾乎沒錢。2003年春節(jié)前夕，段先念找到他的地產(chǎn)商朋友們，“30萬一畝地給你，我們好發(fā)獎金過年。”對方搖搖頭說：“20萬一畝還可以考慮。” 曲江新區(qū)的大片土地不值錢，但這塊曾經(jīng)做過漢、唐兩代皇家園林的地方埋藏著豐富文化資源和故事，困頓的段先念終于悟出了門道。 段先念開始講起了故事，他講的第一個故事是大雁塔。他的團隊通過傳媒宣講：大雁塔是玄奘法師為供奉從印度取回的梵文經(jīng)典、佛像、舍利而建，這些珍寶極可能埋藏在大雁塔底下。 為吸引大眾眼球，段先念決定在大雁塔前興建一個大廣場，廣場上建起號稱亞洲最大的音樂噴泉。但他只有500萬元，巨額投資從何而來？ “在廣場兩側會有2萬多平方米的仿唐商業(yè)鋪面，”段和他的團隊接著宣傳，在產(chǎn)品還在圖紙上時，就賣出一萬平方米的商鋪。 2003年12月31日，大雁塔北廣場開放當天涌進10萬人，而2萬多平方米的仿唐商業(yè)鋪面也已售空。更令人驚奇的是，在廣場開放前三天，段先念緊急召集屬下開會，宣布曲江新區(qū)的土地每畝在原有基礎上一律加價50萬元。 只用了500萬元的投入，玩“空手道”換來了5個億的城市建設項目。曲江新區(qū)的地價也“十分爭氣”地節(jié)節(jié)飆升。據(jù)公開資料，曲江新區(qū)的土地2003年還只是30萬元到50萬元一畝，而到 2009年，最低出讓價格是300萬元一畝，最高的600萬元一畝。6年間，增值了10多倍。 段先念也因此一戰(zhàn)成名。 此后，段先念通過曲江新區(qū)融資平臺，用一些土地儲備項目從國家開發(fā)銀行陜西分行貸款，還用地產(chǎn)商墊資等手段籌資，啟動了總投資13億元的大唐芙蓉園和耗資20億元的大唐不夜城項目。不久，耗資巨大的唐城墻遺址公園、曲江池遺址公園、寒窯遺址公園也相繼開建。 接近曲江新區(qū)管委會的一位不愿具名的人士說，段先念締造的“曲江模式”，就是政府不拿一分錢去建文化項目，玩“空手道”。具體說來，即通過影視、演藝、旅游等各種文化產(chǎn)業(yè)“講故事，炒概念”，實現(xiàn)區(qū)內(nèi)土地的增值，通過出讓土地獲得資金，然后建主題公園，再帶動地產(chǎn)升值，再繼續(xù)“講故事”。 至于，前文中提到的“大明宮”故事的“被”講述，地產(chǎn)商們將其視為段先念導演的又一個超級地產(chǎn)神話。在大明宮遺址公園的建設中，被潛在利益吸引的眾多地產(chǎn)商紛紛墊資進場。據(jù)悉，丹鳳門便是中國建筑總公司墊資修建的，該公司墊資數(shù)十億元參加開發(fā)。 尷尬盈利能力 2007年8月11日，曲江新區(qū)與深圳華僑城同時獲批首批“國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)”。但一直以來，曲江新區(qū)始終甩不開打著文化的幌子搞房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)疑。 一位曲江新區(qū)管委會的人士私下承認，“曲江模式”雖然名義上是在運作文化產(chǎn)業(yè)，但核心的資產(chǎn)還是土地。 資料顯示，曲江投資2002年的總資產(chǎn)為600萬元，而到2009年底，其資產(chǎn)總額達163.59億元。2009年實現(xiàn)收入20.8億元，利潤總額 1.32億元。 段先念的“曲江模式”制造了土地增值暴利，但是體現(xiàn)在曲江投資方面，卻呈現(xiàn)出總資產(chǎn)超速增長、凈利潤增長緩慢的尷尬。有分析者指出了關鍵所在：大部分“講故事”的項目開發(fā)投入大、盈利能力并不樂觀。 但這并不妨礙“曲江模式”被倚重。陜西省、西安市政府已經(jīng)明確：“要以曲江模式為藍本，以曲江文化產(chǎn)業(yè)板塊為核心，整合省市優(yōu)勢資源，促進陜西文化產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展。” 2009年6月，注冊資本22億元的陜西文化產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司成立，曲江文投集團出資11.4億元，持股51%。公司宣布，依托曲江團隊，復制曲江模式。 陜西文投和曲江團隊立即成了省內(nèi)各級地方政府的座上賓。4月21日，由曲江新區(qū)和西安市臨潼區(qū)擬共同投資930億元打造的西安臨潼國家旅游休閑度假區(qū)正式開建。之后，投資30億元的西安樓觀中國道文化展示區(qū)建設開始進入實施階段。另據(jù)介紹，陜西文投和曲江投資正在運作，將在延安打造紅色文化旅游基地，在陜西的10個地級城市建設市民文化廣場。 種種舉措表明，“以文化之名炒熱地產(chǎn)，開發(fā)商和地方政府共同獲益”的曲江模式已經(jīng)得到當?shù)卣J可。 但地方政府、地產(chǎn)商和曲江團隊各方共贏的格局已存隱憂，“因為在房地產(chǎn)新政里，以土地收益推動城市發(fā)展和完成產(chǎn)業(yè)布局的模式將面臨極大挑戰(zhàn)。”一位房地產(chǎn)開發(fā)商分析說，段先念在曲江的成功，是因為曲江緊鄰西安市區(qū)，有炒作房地產(chǎn)的市場基礎。如果是在離城很遠的地方，買房的人少，文化地產(chǎn)的增值鏈條就很難實現(xiàn)，巨額前期投入就可能打水漂。 據(jù)透露，目前曲江平臺資產(chǎn)負債率64%，風險尚可控，但已經(jīng)到了較高區(qū)域范圍。 “在國家對地方融資平臺信貸突然收緊的現(xiàn)實下，融資平臺的債務風險就會暴露，對于正大舉融資和全力投資的曲江來說應需謹慎財政風險。”陜西省社會科學院區(qū)域發(fā)展咨詢中心主任張寶通說。
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