位于長沙市岳麓區(qū)咸嘉湖路218號的英才園小區(qū)，曾因?yàn)槭情L沙第一個(gè)商品房示范小區(qū)，人均綠地面積達(dá)到3.28m2以及相當(dāng)完善的配套設(shè)施被民眾冠以“富人區(qū)”的稱號。多年來，這里一直在悄然地變化，綠地越來越少。2008年，因道路拓改占用英才園小區(qū)部分土地，業(yè)主獲得了83萬元征地補(bǔ)償。
目前，咸嘉湖路的拓寬改造再次需要占用小區(qū)綠地面積，補(bǔ)償金額則高達(dá)數(shù)百萬。業(yè)主說綠地算公建配套，買房時(shí)他們已經(jīng)付賬，現(xiàn)在理應(yīng)補(bǔ)償他們；而開發(fā)商卻握有土地所有證，是綠地在文件上的擁有者。這筆錢到底該由誰拿？
【業(yè)主】擔(dān)心補(bǔ)償金會(huì)落到開發(fā)商手里
在英才園小區(qū)南側(cè)靠近咸嘉湖路處，有一座占地7.8畝的小公園，名為“憩園”。今年，根據(jù)長沙市政府的規(guī)劃，咸嘉湖路將進(jìn)行拓寬改造，需占用“憩園”將近1/3的面積。征地即意味著補(bǔ)償，一場由數(shù)百萬征地補(bǔ)償款引發(fā)的風(fēng)波隨之到來。
英才園小區(qū)業(yè)主籌備代表小組的負(fù)責(zé)人喻曉珊憂心忡忡地告訴記者，對比2008年征用綠地的補(bǔ)償款，這次的補(bǔ)償金額至少在400萬到500萬之間，她擔(dān)心這筆錢最終會(huì)補(bǔ)償?shù)介_發(fā)商手中。 因?yàn)椤安粌H是這塊綠地，小區(qū)內(nèi)所有公共配套土地的所有權(quán)證書上都寫著開發(fā)商的名字�！庇袠I(yè)主透露，開發(fā)商已開始和拆遷工程部門秘密接觸。
【開發(fā)商】所有權(quán)歸誰？暫不方便答復(fù)
英才園小區(qū)的開發(fā)商是湖南省高新實(shí)業(yè)股份有限公司，記者輾轉(zhuǎn)找到了公司負(fù)責(zé)人梁源。他表示，政府為“憩園”被征地塊作出補(bǔ)償確有其事。對于業(yè)主所質(zhì)疑的，開發(fā)商“預(yù)謀”領(lǐng)取補(bǔ)償款一事，梁源并未反駁。
那這塊綠地的所有權(quán)到底是誰呢？“我們正在研究，現(xiàn)在還不方便給出答復(fù)。”梁源回答。類似的征地補(bǔ)償其實(shí)早就發(fā)生過：2008年5月份，因岳華路拓改占用英才園小區(qū)部分土地，英才園業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生抗?fàn)�，最終業(yè)主獲得了83萬元征地補(bǔ)償。
【爭論】小區(qū)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬成焦點(diǎn)
“以前都是賠給我們，現(xiàn)在也不能賠給開發(fā)商，還是要照老規(guī)矩辦�！币幻麡I(yè)主表示。
引發(fā)這樣一場補(bǔ)償款之爭的焦點(diǎn)在于英才園小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬問題。業(yè)主們認(rèn)為，他們才是小區(qū)的主人；但開發(fā)商所持有的，卻是擁有實(shí)質(zhì)意義的土地產(chǎn)權(quán)所有證。
對此，一位曾負(fù)責(zé)過英才園前期開發(fā)工作的業(yè)內(nèi)人士公開向記者表示：“這其中有貓膩。業(yè)主們買房后拿到了房屋產(chǎn)權(quán)證，但公建配套的產(chǎn)權(quán)卻被開發(fā)商扣下了，挪作他用�！�
【困局】“富人區(qū)”沒落，業(yè)委會(huì)“難產(chǎn)”
1994年面世的英才園是長沙市第一個(gè)商品房小區(qū)，曾一度被視為長沙的“富人區(qū)”。據(jù)小區(qū)的老住戶朱爹爹回憶，上世紀(jì)末，英才園的業(yè)主以醫(yī)生、律師、教授、工程師、公務(wù)員等人群居多，而現(xiàn)在大部分是工薪階層和退休職工。朱爹爹認(rèn)為是開發(fā)商導(dǎo)致了這種變化：“門面越蓋越多，綠地越來越少。你說有條件選擇的人還會(huì)住這里嗎？”
“如果小區(qū)配套公建的產(chǎn)權(quán)在業(yè)主手中，它不應(yīng)該是今天這樣。我們今天爭的，不僅僅是補(bǔ)償款�！睒I(yè)主喻大姐指出。
與十多年前一樣的是，這里依然沒有業(yè)主委員會(huì)。據(jù)悉，業(yè)主們曾五次申請成立業(yè)主委員會(huì)，但由于各種原因，至今未獲批準(zhǔn)成立。
聲音
公建配套可否施行“公共產(chǎn)權(quán)”？
對于英才園小區(qū)目前所面臨的問題，湘潭大學(xué)法學(xué)院教授張遂表示：“根據(jù)民法原則，對于屬于全體業(yè)主的公建配套，應(yīng)當(dāng)按份共有，也就是按業(yè)主在購房所承擔(dān)的比例享受權(quán)利和承擔(dān)責(zé)任。但由于小區(qū)內(nèi)沒有一個(gè)具有充分權(quán)能的業(yè)主委員會(huì)，零散的業(yè)主根本無法管理這些財(cái)產(chǎn)。”張教授建議業(yè)主們排除困難，盡快成立業(yè)主委員會(huì)。
據(jù)媒體報(bào)道，在業(yè)主與開發(fā)商之間發(fā)生的糾紛，僅涉及公共配套設(shè)施問題的就占50%。關(guān)于住宅小區(qū)配套設(shè)施所有權(quán)的歸屬問題，已成為了眾所關(guān)注的焦點(diǎn)。
“問題的關(guān)鍵在于產(chǎn)權(quán)的不明晰，如果將來‘公共產(chǎn)權(quán)’的概念能引入公建配套產(chǎn)權(quán)之中，或許會(huì)省去很多紛爭�！睆埥淌谡f。 在他的構(gòu)想中，在公共產(chǎn)權(quán)模式下，全體業(yè)主共享小區(qū)公建配套的產(chǎn)權(quán)。按照股份有限公司的模式，全體業(yè)主作為“股東”，由“股東”選舉出業(yè)主委員會(huì)成立“董事會(huì)”，“董事會(huì)”再授權(quán)物業(yè)公司對小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理。
小區(qū)提供不了權(quán)屬證明，數(shù)萬元補(bǔ)償金無法發(fā)出
延伸閱讀
今年6月28日，廣州市黃埔大道尚雅小區(qū)門口的一塊花圃被修建獵德大橋工程征用，該地塊有數(shù)萬元的補(bǔ)償費(fèi)用，但當(dāng)?shù)貒辆值囊晃还ぷ魅藛T卻表示：“一直沒有業(yè)委會(huì)，或者小區(qū)物管及相關(guān)權(quán)屬單位前來咨詢相關(guān)事宜，所以，我們目前還不知道征用地塊的所有人是誰，這筆補(bǔ)償費(fèi)還原封不動(dòng)�！边@名工作人員表示：“如果業(yè)委會(huì)、物管或者其他相關(guān)單位能出具該地塊的權(quán)屬證明，那么將能得到相關(guān)補(bǔ)償�！�
記者在小區(qū)采訪時(shí)，大多業(yè)主無人過問此事。小區(qū)物管負(fù)責(zé)人則稱，由于年代久遠(yuǎn)，加之中間的管理人員更迭，目前物管處并沒有小區(qū)建設(shè)之初的規(guī)劃圖紙，所以被征用的地方到底多大，地塊權(quán)屬，物管均不知道。
