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新樓競逐昆明第一高 高層住宅將是城市建設主流
當你坐在飛機上或站在西山上觀看昆明，你會發現城市的天際線是平的。未來的昆明會不會像紐約曼哈頓一樣擁有摩天大樓群呢？答案是肯定的。最近，關于昆明“第一高樓”的字眼頻頻見諸報端：從江蘇商人擬投資42億元在昆明建摩天樓，到吹簫巷欲建225米第一高樓，再到白塔片區欲做中央商務區的次中心，及傳聞中的208米昆鋼科技大廈公示亮相后縮水為30多層，昆明人對“第一高樓”充滿了渴望。 CBD啟動引開發商爭相出手 隨著昆明中央商務區（CBD）的概念規劃方案征集啟動，高樓之爭也浮出水面。市規劃局于去年11月20日發出公告，對城市中央公園和CBD核心區兩個地塊進行概念規劃方案征集工作。 據市規劃局辦公室介紹，城市中央公園片區主要包括震莊、東風廣場和興仁街3個組團，其西靠盤龍江，東接北京路，北到人民路，南至金碧路。CBD核心區片區主要包含市人大、市政府機關、市中醫醫院及周邊地塊，北到東風路，南至尚義街，東到白塔路，西至北京路。中央公園片區和CBD核心區內擬建設尚義街66層摩天樓、吹簫巷225米高樓、白塔片區百米“七彩之門”、西昌路昆鋼科技大廈4座百米以上的高樓。 公告顯示，市規劃局將根據本次概念規劃方案征集的結果，優化以上兩片區的規劃設計條件，只有參加本次方案征集的投資建設單位，才有資格參加下一步土地公開招、拍、掛。而參加本次規劃方案征集的投資建設單位須有意向參加以上兩片區或其中一個片區的建設，須擁有在國內省會城市或計劃單列市參與城市CBD綜合開發實例經驗，還須結合自身的企業經營特色，提出完整的規劃、建設、營銷方案。 一石激起千層浪。短短不到1個月時間，共有9家單位參加投標，他們分別是云南俊發地產有限公司、保利云南房地產開發有限公司、大連萬達集團昆明萬達房地產有限公司、嘉華集團、云南江東房地產集團有限公司、嘉里建設有限公司、盛高置地（控股）有限公司、金融街控股股份公司、華潤集團有限公司。 “第一高樓”要攀300米？ 去年12月28日，參加方案匯報會的企業各亮絕活，一個個超高建筑規劃方案令人耳目一新。據參與匯報的本土一家地產商介紹，他們規劃中央商務區主要以現代金融辦公為主，設計了一座50層的標志性建筑，250米高，單層建筑面積2000多平方米；同時結合城市廣場開辟地下空間，與未來的城市快速軌道交通系統接軌。據了解，在CBD范圍內，有的設計方案為最高限高300米，還有80、120、180、200米不等的建筑群。 在今年的政府工作報告中，市長張祖林明確提出，2008年，昆明將啟動CBD建設，積極推進分、次商務中心建設。市政府下一步將通過土地公開拍賣的方式，“成熟一塊，引進一個投資開發商，開發一塊”，打造昆明新城市形象。 一般而言，CBD應具備以下要素特征：城市的功能核心，經濟、科技、文化、商業等高度集中；交通便利，人流、車流、物流巨大；白天人口密度最高，夜間人口數量變化最大；位于城市黃金地帶，地價最高；高樓林立，土地利用率最高。許多國際大都市都形成了相當規模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環等。可以說，CBD就是一個城市的心臟。 一批有實力的開發商加入到昆明CBD的開發中來。今年5月14日，昆明市招商引資考察團參觀南京金鷹國際集團公司時，其董事長王恒表達了有意參與昆明CBD的規劃設計與開發工作，希望能為東風廣場·盤龍江地段附近設計一座350米高的“第一高樓”，使之成為昆明市的地標。 7月23日，另一位江蘇商人——江蘇天地集團、東方投資集團董事局主席楊休來昆考察，立即盯上了尚義街的拆遷改造。這個項目正好位于昆明CBD的核心區，楊休擬在此投資42億元建設高度在200米以上、66層的地標性超高建筑。他曾一度對媒體透露出開工時間表，表達強烈參建昆明CBD的意向。 集約化用地醞釀規劃變革 從已公開的片區規劃和已啟動的改造項目看，越來越多的高樓將矗立在昆明人身旁。昆明風之鈴市場調查機構副總經理陸韜認為，城市發展到一定程度，土地資源越來越稀缺，只能選擇向上謀求更大的發展空間。“昆明人的住房習慣以多層為主，近幾年隨著小高層、高層的出現，老百姓漸漸接受了這種向上發展的住房模式。”對二環路內的改造項目和中央CBD，他承認，由于拆遷成本巨大，只有按相關要求建高樓，收益才有保證。 他表示，新的《昆明城市總體規劃修編》對在主城區提高建筑容積率，降低密度，增加城市公共綠地和公共空間形成共識，這就意味著以前見縫插針的，高密度、低容積率的平面城市街區將發生根本變化。 這一理念的變革，暗合了省政府最近出臺的《促進節約集約用地意見》。該意見明確提出，建立對各地節約集約用地情況評價考核制度和激勵機制，只要符合規劃、不改變土地用途，利用存量土地進行建設、提高建筑容積率的，可減免城市基礎設施建設配套費，工業用地不再增收土地價款或提高租金。“這意味著今后的城市建設中，高樓、高層住宅將是主流方向。” 建高樓須攻克6難關 云南省規劃院城市景觀所所長、國家注冊規劃師姜耀維說，隨著國家和地方集約節約用地政策的不斷深化，今后昆明市利用有限土地建立起來的高樓將會越來越多。但與此同時，建設高樓也會帶來種種問題，需引起政府規劃部門和房地產開發企業的高度重視。 首先，昆明是個旅游城市，建設高樓只是節約土地的選擇，而不是昆明與外地比拼的一種手段。必須清醒地意識到，高樓泛濫的昆明將失去自己的特色。 其次，昆明地處高原，海拔達到1800多米，含氧量本來就比平原少。樓層蓋高后，頂部樓層可能會出現缺氧問題，人和設備的供氧解決方案應在建設方的規劃中予以充分考慮。 第三，昆明處于地震斷裂帶。高樓在建設之初就應在這方面多做文章，鋼筋和水泥都要使用高標準產品。 第四，昆明并非隨處都可建高樓，應視具體位置的地質結構而定。如西、南市區因緊鄰滇池，地基較軟，就絕對不能建高樓。 第五，樓房建到15層后，每增加3層，成本就會翻倍。建高樓要比建普通樓房花更多的錢，高樓建成后，相關費用也比普通樓房高，因此建設者在建設前，必須嚴謹考慮竣工后的市場問題。 最后，一座高樓確實可帶來地標、商業等綜合效應，但任何一個片區的商業承載量都是有限的，如某一片區的高樓過多、商業區太過集中，超過人流的承載量，也會帶來惡性競爭，產生負面效應。因此，昆明即使要大量建設高樓，也應嚴格遵照城市規劃，考慮片區需要，不能盲目扎堆。
編輯：royal |
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